قولنامه حاوی یک تعهد و قول است وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرائط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند این توافق ها مشمول ماده۱۰قانون مدنی است.
الزام به تنظیم سند عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود. باید قولنامه و انواع آن را بشناسیم، در بعضی قولنامه ها فقط تعهد به بیع است و در برخی دیگر بیع واقع شده است؛ اولی را قولنامه می نامند و دومی را بیع نامه. آنچه که تفکیک این دو را ممکن می سازد یک تفکیک مطلق و ساده نیست و به صرف اسم قرارداد این امر را مشخص نمی کند، بلکه این مفاد آن است که تفکیک را میسر می سازد.
از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آنرا قولنامه( تعهد فروش )بنامیم یا مبایعه نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفتر خانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند این مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه؟
در این فرض مهم ترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است آشکار می شود که متعهدله می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد محکمه نیز با توجه به مفاد قراردادواوضاع احوال و مفاد آن وامارات و قراین حکم خود را صادر می کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود همچنان به قوت خود باقی است حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می شود (مواد۸۶۸و۸۶۹ قانون مدنی) و در صور امتناع ایشان الزام آنها را به تنظیم سند بخواهد پس این قرارداد را قولنامه بنامیم یا بیعنامه اگر دارای شرایط صحت معامله باشد و طرفین نیز شرایط لازمه را داشته باشند مقدمه انتقال است و محاکم نیز معمولا اینگونه نظر می دهند.
اصطلاحاتی که در ستون خواسته در مورد الزام به تنظیم سند بکار میرود
- الزام خوانده به حضور دردفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند…یک باب منزل…که عرصه آن موقوفه است.
- الزام به انتقال رسمی مالکیت.
- الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک….
- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی…دانگ مشاع.
- الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
- الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
- الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی (افراز)و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال
- الزام به تحویل مورد معامله.
- مطالبه وجه التزام
- به همراه متعلقات .تلفن … انباری پارکینگ قدر السهم از عرصه و بنا و مشاعات و مشترکات و منصوبات
- الزام به تنظیم سند رسمیو انتقال ششدانگ پلاک…به اضافه یک خط تلفن به شماره…
مواد قانونی و اصول مورد استناد
- لزوم معاملات و اصل صحت معاملات
- اصل مواد۱۰و۱۹۰و۱۹۱و ۲۱۹و۲۲۲و۲۲۳قانون مدنی
- آیه شریفه اوفوا بالعقود(آیه مبارکه ۱ سوره مائده)
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
- احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی ( اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد ).
- احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات.
- احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک.
- احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود :ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
- احراز هویت وشناسای فروشنده وخریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
- تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود.
- توجه به هزینه های انتقال سند وعهده ار بودن آن از سوی طرفین: هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری ) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
- انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد :مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات.
