عقد بیع قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار کند به نحوی که مالک مال (فروشنده)، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به طرف مقابل (خریدار) انتقال دهد و طرف نیز در مقابل دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد. عقد بیع به محض انشای ارادهٔ طرفین تشکیل‌دهندهٔ آن، یعنی بایع و مشتری، تحقق می‌یابد و دارای اثر حقوقی می‌شود. بیع در لغت به معنای خرید و فروش و داد و ستد می‌باشد و و در اصطلاح فقهی ایجاب و قبولی است که بر نقل ملک در مقابل عوض معلوم و متعین دلالت کند.
آیا دعوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه به‌تنهایی قابلیت استماع دارد؟
دیدگاه نخست: قولنامه سند عادی بوده و حاکی از تعهد برای انجام معامله است. در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت به این موضوع اشاره شده و مربوط به نظم عمومی است. پس مالک کسی است که ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شـده بـاشـد. در غـیر این صورت، مشکلاتی درخصوص تنظیم سند و تعیین حدود اربعه برای مراجعان از قبیل اداره ثبت و شهرداری ایجاد می‌شود. هرچند دادگاه احراز کند که بیع به صورت نقل صحیح واقع شده و حکم بر صحت وقوع بیع صادر کند؛ اما باز هم منع قانونی ماده۲۲ قانون ثبت بر آن حاکم است.
دیـدگـاه دوم: هـنـگـامی که ارکان عقد صحیح باشد، حق ایجاد می‌شود و موضوع منافاتی با مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد. وقتی وقوع عقد بیع برای قـاضـی مـحرز شود، این امر باعث ایجاد تعهدی می‌گردد که طرف را ملزم می‌کند سند را به نام خریدار تنظیم نماید. پس دعوای اثبات وقوع عقد بیع به‌تنهایی قابلیت استماع دارد و به این وسیله می‌توان طرف را ملزم به تنظیم سند کرد.
دیدگاه سوم: تأیید واقعه حقوقی برای استفاده از مزایای آن واقعه، بیع موجود را اعم از بیع صحیح، فضولی و فاسد مورد تأیید قرار می‌دهد. این دعوا؛ یعنی صرفاً بیعی واقع شده و مهم نیست که صحیح است یا فاسد یا فضولی و دلیلی هم بر مالکیت وجود ندارد. مالکیت برابر مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت با سند رسمی اثبات می‌شود. این دعوا تنها در صورتی قابل پذیرش است که به طرفیت دارنده سند رسمی مطرح شده باشد. به هر حال، اثبات وقوع عقد بیع و اثبات مالکیت هر دو ناظر به مالکیت هستند و تنها در صورتی چنین دعوایی قابل پذیرش است که به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و علیه دارنده آن اقامه شده باشد.
دیدگاه چهارم: یکی از مباحث ضروری که توجه به آن لازم است، تفریق بین اثبات بیع و اثبات مالکیت است. حکم اثبات مالکیت مراجع نسبت به ملکی که سابقه ثبتی دارد، دارای اشکال است. ملک دارای ۲ مالک است: کسی که ملک به نام او در دفتر اسناد رسمی ثبت گردیده و نیز کسی که حکم به مالکیت او توسط دادگاه صادر شده است. پس دعوای اثبات مالکیت در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، قابلیت استماع ندارد. درخصوص پذیرش دعوای اثبات صحت بیع منعی وجود ندارد و اثبات بیع منجر به صدور سند مالکیت نمی‌شود. اگر فردی تصدیق صحت مبایعه‌نامه‌ای را از دادگاه درخواست کند و منظور او اثبات صحت عقد بیع باشد، رسیدگی به آن فاقد اشکال است؛ اما دلیلی وجود ندارد که پس از وقوع عقد بیع، رأی بر اثبات مالکیت داده شود. محکوم‌‌له می‌تواند با اقامه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، ملک را به نام خود به ثبت برساند؛ اما درخصوص ملکی که به ثبت رسیده باشد، دعوایی قابل پذیرش نیست.
پـس از بـررسی نظرات ابرازی، اکثریت شرکت‌کنندگان معتقد بودند که دعوای صحت انـجـام مـعـامـلـه (مـبـایـعـه‌نـامـه) را مـی‌تـوان در دادگاه‌های دادگستری پذیرفت.
متقاضی باید دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع به دادگاه صلاحیت دار تقدیم دارد واثبات وقوع بیع و تسلیم مبیع با توجه به مواد ۴۶ و۴۷ قانون ثبت ، قانونا مسموع نمی باشد لیکن قرار عدم استماع دعوی صادر می شود .
نظریه گروه
دعـوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه عادی یا اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبت و صدور سند مالکیت داشته‌اند، به‌تنهایی قابلیت استماع را ندارد؛ زیرا آنچه که در مواد۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی بدان تصریح شده، اصل نفوذ صحت معاملات است که از باب تحکیم قانونی است. به عبارت دیگر، صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی ندارد و ذی‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۴۷،۲۲ و۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع و تحقق معامله الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی ملک به نام وی انتقال رسمی یابد.
قانون‌گذار تأیید صحت معامله و تاریخ آن را صرفاً در موارد خاص و در قالب‌های معینی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله تبصره ماده۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ در یک مقطع زمانی برای حفظ حقوق کسانی که پیش از تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸ از طریق اسناد عادی اقدام به خریداری زمین کرده بودند، مقررات خاصی را وضع نمود تا در صورت تشکیل پرونده در مرجع مربوط و تقدیم دادخواست لازم در مرجع صالح قضایی، امکان انتقال و عمران ملک فراهم گردد. مفاد رأی وحدت رویه شماره ۵۴۵ مورخ ۳ بهمن ماه ۱۳۶۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز مؤید همین معناست. بنابراین، جز در مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، در سایر موارد، دعوای تأیید صحت مبایعه‌نامه می‌تواند همراه با دعوای الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال مطرح و اقامه شود و دادگاه با احراز وقوع معامله و تحقق ارکان آن حکم مقتضی را صادر خواهد کرد.
